2 phương pháp định giá bất động sản người môi giới phải biết
Định giá bất động sản là một kỹ năng cần thiết của người môi giới nào cũng phải biết.
Tuy nhiên không phải ai cũng hiểu rõ và thành thạo kỹ năng này. Bài viết dưới đây cung cấp 2 phương pháp giúp người môi giới, giúp môi giới có thể thẩm định chính xác giá trị của dự án bất động sản.
1. Định giá bất động sản là gì?
Định giá bất động sản hiểu một cách đơn giản là việc định giá đất và những tài sản liên quan đến phần đất đó (nếu có).
Vì bất động sản là tài sản không thể di dời, vì vậy việc xem xét giá trị của nó phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố.
Vì vậy việc xác định giá trị của bất động sản rất khó khăn, yêu cầu người môi giới phải am hiểu sâu mới có thể đưa ra mức giá chính xác. Vậy có những cách thẩm định giá trị bất động sản nào mà bạn có thể áp dụng?
2. Phương pháp 1 – Tự định giá bất động sản dựa trên các yếu tố
Giá trị bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Do đó bạn tự định giá bất động sản dựa trên các yếu tố sau:
2.1. Định giá dựa vào vị trí
Vị trí là yếu tố rất quan trọng đối với 1 dự án bất động sản. Bạn phải xác định rõ các yếu tố sau:
- Bất động sản nằm ở khu vực, quận huyện nào. Nông thôn hay thành thị hay khu ngoại ô, khu ven biển?
- Bất động sản nằm ở mặt đường chính hay mặt đường phụ, khu hẻm nhỏ?
- Bất động sản có nằm gần hay sát các khu đô thị, khu công nghiệp nào không?
Theo đó, bất động sản nằm ở mặt đường chính ở các khu đô thị sẽ có giá cao hơn so với nhà đất trong hẻm hay ở khu ngoại ô.
2.2. Định giá qua bảng giá đất địa phương
Sau khi đã xác định được vị trí bất động sản, bạn cần dành thời gian nghiên cứu bảng giá đất mà thành phố, tỉnh khu vực đó ban hành.
Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo thêm giá cả nhà đất từ các công ty bất động sản, ngân hàng, website uy tín,…
Hiện nay, với sự phát triển của công nghệ, có nhiều sàn thương mại điện tử bất động sản uy tín xuất hiện như Nhadatmoi,… Người môi giới có thể thông qua đó để tra khảo thông tin giá cả bất động sản ở khu vực và địa phương lân cận.
Giá cả nhà đất thực tế sẽ gấp khoảng 4 lần giá nhà đất mà nhà nước quy định. Theo các chuyên gia, hệ số chênh lệch 3.8-4.5 là mức chấp nhận được.
Thực tế, khoảng 80% giao dịch đã diễn ra thành công theo mức giá chênh lệch này.
Tuy nhiên người môi giới cũng cần thận trọng khi tự định giá. Bởi cơn “sốt đất” khiến giá rao bán các khu vực có hiện tượng tăng ảo gấp 10 lần. Mức chênh lệch này rất khó được người mua chấp nhận và khó xảy ra giao dịch thật.
2.3. Định giá thông qua tình trạng nhà đất
Điều quan trọng trong định giá bất động sản chính là phân loại chúng.
Bạn cần xác định nhà đất của bạn thuộc hình thức nào:
- Nhà cấp 4
- Nhà chung cư
- Nhà phố
- Căn hộ cao cấp,…
Đồng thời trong quá trình đánh giá, bạn phải khấu hao giá trị nhà đất dựa vào thời gian xây dựng và sửa chữa nhà.
2.4. Định giá thông qua các bất động sản lân cận
Tìm hiểu giá của các BĐS lân cận sẽ giúp bạn có cơ sở để thẩm định giá trị BĐS của mình. Việc này khá dễ dàng nhờ sự xuất hiện của hàng loạt website nhà đất, sàn giao dịch bất động sản thời 4.0.
Mẹo nhỏ khác mà bạn có thể áp dụng là hãy thử đóng vai làm người mua nhà. Sau đó bạn có thể hỏi giá các khu nhà đất đang treo biển rao bán gần đó. Tốt nhất là bạn hãy tham khảo giá của 3 khu nhà, đất.
Cũng tùy vào tình trạng thị trường nhà đất lúc này để bạn định giá bất động sản. Nếu thị trường đang “hot”, bạn có thể tăng thêm 10% so với giá bạn đã có được. Nếu thị trường nhà đất đang đóng băng, bạn chỉ nên tăng thêm khoảng 5%.
3. Phương pháp 2 – Định giá thông qua các môi giới tại địa phương
Sẽ có trường hợp bạn phải thẩm định giá nhà đất tại các tỉnh thành, khu vực xa lạ. Lúc này, bạn hoàn toàn không biết gì về vị trí, tình trạng,… của bất động sản này.
Cách nhanh nhất để bạn định giá một dự án BĐS là tham khảo thông tin từ các nhà môi giới địa phương.
Người này có thể cung cấp thông tin nhanh, đầy đủ cho bạn. Kết hợp thông tin và các phương pháp định giá khác sẽ giúp bạn đưa ra giá trị chính xác nhất của dự án bất động sản.
4. Tổng hợp và đưa ra mức giá cuối cùng
Sau khi đã thu thập được thông tin hữu ích nhờ các phương pháp thẩm định trên, hãy tổng hợp và đưa ra mức giá bạn cho là hợp lý.
Điều này sẽ giúp bạn tránh khỏi những sai sót, rủi ro nghiêm trọng trong quá trình định giá.
Trường hợp bạn là người mới, hãy tham khảo ý kiến của những người có kinh nghiệm.
Giá trị của một dự án bất động sản chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố. Hãy tìm hiểu thông tin kỹ càng trước khi định giá.
Với 2 phương pháp định giá bất động sản mà Blog Nhà Đất Mới vừa đưa ra, mong rằng bạn sẽ sớm trở thành một người môi giới chuyên nghiệp.
Kim Kim – Biên tập Nhà Đất Mới
